Verkaufen · Lesezeit 5 Minuten
Von der Vorbereitung über die Bewertung bis zum Abschluss. So läuft ein erfolgreicher Verkauf strukturiert ab.
Ein erfolgreicher Immobilienverkauf beginnt lange vor der ersten Besichtigung. Zuerst werden alle Unterlagen zusammengetragen: Grundbuchauszug, Pläne, Energieausweis und Nachweise über Sanierungen. Danach folgt eine realistische Preiseinschätzung, die sich an Lage, Zustand und vergleichbaren Objekten orientiert. Ein zu hoher Preis schreckt Interessenten ab, ein zu niedriger verschenkt Wert. Anschließend werden aussagekräftige Fotos, ein ehrliches Exposé und die passende Vermarktung vorbereitet. Zum Schluss werden Angebote verglichen, die Bonität der Käufer geprüft und der Kaufvertrag mit einem Notar abgewickelt.
- 3–6 Monate – realistische Dauer von der Vorbereitung bis zur Übergabe (Erfahrungswert SE Immobilien)
- 3,6 % – Provisionsobergrenze brutto je Partei ab 48.448,51 € Kaufpreis (§ 15 Immobilienmaklerverordnung)
- Pflicht – Energieausweis muss bereits beim Inserat vorliegen (Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012)
Welche Unterlagen Sie vor dem Verkauf brauchen
Je vollständiger Ihre Unterlagen sind, desto schneller und reibungsloser läuft der Verkauf. Käufer und deren Banken fragen fast immer dieselben Dokumente ab – wer sie parat hat, wirkt vorbereitet und verhandelt aus einer stärkeren Position.
- Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als sechs Monate)
- Bau- und Einreichpläne sowie die Baubewilligung
- Gültiger Energieausweis (max. zehn Jahre alt) – gesetzlich verpflichtend schon für das Inserat (§ 3 EAVG 2012); seit 1. Juli 2026 müssen Inserate Heizwärmebedarf, Endenergiebedarf und Gesamtenergieeffizienzklasse nennen
- Nachweise über Sanierungen: Dach, Fenster, Heizung, Elektrik
- Bei Wohnungen: Wohnungseigentumsvertrag, Nutzwertgutachten, letzte Jahresabrechnungen und Rücklagenstand
- Bei vermieteten Objekten: bestehende Mietverträge
Der realistische Preis entscheidet über die Vermarktungsdauer
Der häufigste Fehler beim Verkauf ist ein zu hoher Startpreis. Die ersten zwei bis vier Wochen nach der Veröffentlichung erzeugen die meiste Aufmerksamkeit – wer diese Phase mit einem überzogenen Preis verschenkt, verliert genau die Interessenten, die ernsthaft suchen. Wird der Preis später mehrfach gesenkt, entsteht der Eindruck, mit dem Objekt stimme etwas nicht.
Die Preisfindung stützt sich auf drei Säulen: die Lage, den baulichen Zustand und tatsächlich erzielte Vergleichspreise in der Region. Gerade im Salzkammergut liegen die Werte zwischen Seenähe, Ortszentrum und Streulage oft weit auseinander – Bad Ischl, Gmunden und das Umland lassen sich nicht über einen Kamm scheren.
Wie lange dauert ein Verkauf?
Realistisch sollten Sie mit drei bis sechs Monaten von der Vorbereitung bis zur Übergabe rechnen. Die Aufbereitung der Unterlagen und die Bewertung nehmen ein bis drei Wochen in Anspruch, die aktive Vermarktung je nach Objekt vier bis zwölf Wochen. Nach der Einigung folgen Vertragserrichtung, Treuhandabwicklung, grundbücherliche Durchführung und schließlich die Übergabe – dieser Teil dauert erfahrungsgemäß noch einmal sechs bis zehn Wochen.
Die häufigsten Fehler
- Kein Energieausweis zum Inseratsstart – das kann zu Verwaltungsstrafen führen
- Fotos bei schlechtem Licht oder mit unaufgeräumten Räumen
- Unklare Angaben zu Flächen, Baujahr oder Sanierungen im Exposé
- Besichtigungen ohne Vorqualifizierung der Interessenten
- Kaufvertrag ohne Treuhandabwicklung
Häufige Fragen
- Brauche ich für den Verkauf zwingend einen Energieausweis?
- Ja. In Österreich muss der Energieausweis bereits beim Inserat vorliegen und dem Käufer spätestens bei Vertragsabschluss ausgehändigt werden. Fehlt er, drohen Verwaltungsstrafen.
- Was kostet mich als Verkäufer der Makler?
- Bei einem Kaufpreis über 48.448,51 Euro sind laut Immobilienmaklerverordnung maximal 3 Prozent netto, also 3,6 Prozent brutto, zulässig. Das seit 1. Juli 2023 geltende Bestellerprinzip betrifft ausschließlich Mietverträge, nicht den Verkauf.
- Muss ich beim Verkauf Steuer zahlen?
- In der Regel fällt Immobilienertragsteuer an. Für selbst genutzte Hauptwohnsitze und selbst hergestellte Gebäude gibt es Ausnahmen. Das gehört im Einzelfall mit einem Steuerberater geklärt.
Quellen
- Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG 2012)
- Immobilienmaklerverordnung – Höchstsätze der Provision
- BMF – Immobilienertragsteuer
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