Kaufen · Lesezeit 5 Minuten
Grunderwerbsteuer, Eintragung, Vertragserrichtung und mehr. Ein Überblick über die Kaufnebenkosten.
Beim Immobilienkauf fällt neben dem Kaufpreis eine Reihe von Nebenkosten an, die von Anfang an eingeplant werden sollten. Dazu zählen in Österreich die Grunderwerbsteuer, die Eintragungsgebühr für das Grundbuch, die Kosten für die Vertragserrichtung und die grundbücherliche Abwicklung sowie gegebenenfalls eine Vermittlungsprovision. Diese Posten können zusammen einen spürbaren Anteil des Kaufpreises ausmachen. Wer sie übersieht, gerät leicht in eine Finanzierungslücke. Am besten holt man sich vor dem Kauf eine klare Aufstellung aller zu erwartenden Kosten ein, damit das Budget vollständig kalkuliert ist.
- 3,5 % – Grunderwerbsteuer vom Kaufpreis (Grunderwerbsteuergesetz 1987)
- 1,1 % – Grundbuch-Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht (Gerichtsgebührengesetz)
- rund 10 % – Kaufnebenkosten ohne Finanzierung; mit Pfandrechtseintragung bis etwa 12 % (Marktüblicher Richtwert Österreich)
Die einzelnen Posten im Überblick
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % vom Kaufpreis
- Grundbuch-Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht: 1,1 % vom Kaufpreis
- Vertragserrichtung und Treuhandabwicklung durch Notar oder Rechtsanwalt: rund 1 bis 3 % zuzüglich 20 % Umsatzsteuer
- Maklerprovision beim Kauf: bei einem Kaufpreis über 48.448,51 Euro maximal 3 % netto, also 3,6 % brutto
- Nur bei Finanzierung: Pfandrechtseintragung im Grundbuch mit 1,2 % der eingetragenen Pfandsumme
- Dazu kommen Bearbeitungsspesen der Bank sowie Beglaubigungs- und Eingabegebühren
Ein Rechenbeispiel
Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro fallen allein an Grunderwerbsteuer 14.000 Euro und an Eintragungsgebühr 4.400 Euro an. Rechnet man Vertragserrichtung und Maklerprovision dazu, landen Sie schnell bei 40.000 bis 48.000 Euro – also den viel zitierten zehn bis zwölf Prozent. Wird der Kauf finanziert, kommt die Pfandrechtseintragung obendrauf: bei einer Pfandsumme von 320.000 Euro nochmals 3.840 Euro.
Was viele übersehen
Die Nebenkosten sind fast durchgehend sofort fällig und lassen sich schlecht finanzieren, weil ihnen kein Gegenwert als Sicherheit gegenübersteht. Wer sein Eigenkapital komplett in den Kaufpreis steckt, steht bei der Vertragsunterzeichnung unter Druck. Planen Sie die Nebenkosten deshalb von Beginn an getrennt ein.
Ein Hinweis zum Bestellerprinzip: Es gilt in Österreich seit 1. Juli 2023 ausschließlich für Mietverträge. Beim Kauf kann der Makler weiterhin für beide Seiten tätig werden und von beiden Parteien Provision erhalten.
Häufige Fragen
- Wie hoch sind die Kaufnebenkosten insgesamt?
- In Österreich liegen sie typischerweise bei rund zehn Prozent des Kaufpreises, mit Finanzierung bei bis zu zwölf Prozent. Die befristete Befreiung von Eintragungsgebühr und Pfandrechtsgebühr für das erste Eigenheim (Anträge 1. Juli 2024 bis 30. Juni 2026) ist ausgelaufen. Ohne Makler und ohne Finanzierung kann es weniger sein, mit beidem eher mehr.
- Wann werden die Nebenkosten fällig?
- Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr werden über den Vertragserrichter im Rahmen der Selbstberechnung abgeführt, üblicherweise innerhalb weniger Wochen nach Vertragsunterzeichnung. Die Maklerprovision wird mit dem Zustandekommen des Kaufvertrags fällig.
- Gibt es Befreiungen von der Grunderwerbsteuer?
- Es gibt Begünstigungen, etwa bei Übertragungen innerhalb der Familie, wo ein günstigerer Stufentarif auf den Grundstückswert zur Anwendung kommt. Das sollte im Einzelfall geprüft werden.
Quellen
- Grunderwerbsteuergesetz 1987
- Gerichtsgebührengesetz – Grundbucheintragung
- Immobilienmaklerverordnung – Höchstsätze der Provision
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