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Was Verkäufer wirklich zahlen: Maklerprovision, Immobilienertragsteuer, Löschung und Energieausweis – mit Beispielrechnung und den Änderungen ab 2027.

Als Verkäufer zahlen Sie in Österreich typischerweise die Maklerprovision (gesetzlich höchstens 3 % des Kaufpreises zzgl. 20 % USt), gegebenenfalls die Immobilienertragsteuer, die Löschung eines Pfandrechts und den Energieausweis. Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr und meist auch die Vertragserrichtung trägt der Käufer. Die 3 % Provision sind eine Obergrenze, keine Pflicht.

• max. 3 % – Maklerprovision Verkäufer, zzgl. USt (§ 15 ImmMV)
• 30 % – Immobilienertragsteuer auf den Gewinn (EStG)
• 6 % – Pauschale bei Altvermögen ab 2027 (bisher 4,2 %) (Budgetbegleitgesetz 2027–2028)

Kurz beantwortet: Was zahlt der Verkäufer?

• Maklerprovision: höchstens 3 % des Kaufpreises zzgl. 20 % USt – frei vereinbar und nur bei Erfolg fällig.
• Immobilienertragsteuer: 30 % des Gewinns, bei Altvermögen pauschal vom Verkaufspreis. Häufig entfällt sie ganz (Hauptwohnsitzbefreiung).
• Löschung eines Pfandrechts, falls noch ein Kredit im Grundbuch steht.
• Energieausweis: muss beim Inserieren und vor Vertragsabschluss vorliegen.
• Grunderwerbsteuer (3,5 %), Eintragungsgebühr (1,1 %) und meist die Vertragserrichtung zahlt üblicherweise der Käufer.

Maklerprovision: Was gesetzlich erlaubt ist

Die Immobilienmaklerverordnung legt Höchstbeträge fest. Beim Verkauf darf der Makler vom Verkäufer höchstens folgende Provision verlangen – jeweils zuzüglich 20 % Umsatzsteuer:

Das sind Obergrenzen, keine Richtwerte. Die Provision ist frei verhandelbar und nach dem Maklergesetz nur fällig, wenn der Verkauf tatsächlich zustande kommt.

Wie viel Provision ist angemessen?

Viele Makler verlangen pauschal 3 %, egal wie viel sie tatsächlich übernehmen. Sinnvoller ist es, die Provision an der Leistung festzumachen. Bei SE Immobilien wählen Verkäufer deshalb selbst, wie viel wir übernehmen – jede Leistung steht vor der Unterschrift schwarz auf weiß:

Tipp für jeden Maklervergleich: Lassen Sie sich vorab schriftlich geben, welche Leistungen die Provision enthält.

Immobilienertragsteuer (ImmoESt)

Beim Verkauf von Grundstücken und Gebäuden fällt grundsätzlich Immobilienertragsteuer an. Wie hoch sie ist, hängt davon ab, wann Sie die Immobilie erworben haben:

• Hauptwohnsitzbefreiung: steuerfrei, wenn Sie seit dem Kauf mindestens zwei Jahre durchgehend dort mit Hauptwohnsitz gelebt haben oder innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre durchgehend – und den Hauptwohnsitz aufgeben.
• Herstellerbefreiung: Ein selbst errichtetes Gebäude ist steuerfrei, wenn es in den letzten zehn Jahren nicht zur Erzielung von Einkünften (etwa Vermietung) genutzt wurde. Für den Grund gilt die Befreiung nicht.
• Berechnung und Abfuhr übernimmt in der Regel der Notar oder Rechtsanwalt, der den Kaufvertrag errichtet.

Wer Altvermögen verkaufen möchte, sollte wegen der höheren Pauschale ab 2027 den Zeitpunkt mit dem Notar oder Steuerberater besprechen.

Weitere mögliche Kosten

• Löschung eines Pfandrechts: 61 € Gerichtsgebühr bei elektronischer Einbringung, dazu gegebenenfalls Kosten für Löschungsurkunde und Beglaubigung.
• Vorzeitige Kreditrückzahlung: Bei Fixzinskrediten kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen – klären Sie das früh mit Ihrer Bank.
• Energieausweis: Pflicht beim Verkauf. Die Kosten hängen von Größe und Unterlagenlage ab.
• Unterlagen: Grundbuchauszug, Pläne und Bescheide kosten meist wenig, fehlende Unterlagen verzögern aber den Verkauf.

Beispielrechnung: Einfamilienhaus um 400.000 €

Angenommen, Sie verkaufen Ihr Haus, in dem Sie seit zwölf Jahren mit Hauptwohnsitz leben, um 400.000 €. Die Immobilienertragsteuer entfällt wegen der Hauptwohnsitzbefreiung. Bei der Provision macht die Wahl des Pakets den größten Unterschied:

Ihre persönlichen Zahlen berechnen Sie mit unserem Verkaufsnebenkosten-Rechner. Die Beispielrechnung ersetzt keine steuerliche Beratung.

So senken Sie die Kosten, ohne am falschen Ende zu sparen

• Provision nach Leistung wählen statt pauschal 3 % zu zahlen.
• Hauptwohnsitzbefreiung vor dem Verkauf prüfen lassen.
• Realistisch bewerten: Ein überhöhter Angebotspreis führt oft zu langen Vermarktungszeiten und späteren Preisnachlässen.
• Unterlagen früh vollständig haben – das beschleunigt den Verkauf und die Kreditprüfung des Käufers.
• Kreditablöse und Pfandrechtslöschung rechtzeitig mit der Bank abstimmen.

Häufige Fragen

Wie hoch ist die Maklerprovision für Verkäufer in Österreich?

Bei Kaufpreisen ab 48.448,51 € höchstens 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % USt. Das ist eine Obergrenze. Bei SE Immobilien wählen Verkäufer zwischen 1 %, 2 % und 3 %, je nach gewünschter Leistung.

Muss ich als Verkäufer 3 % Provision zahlen?

Nein. Die 3 % sind der gesetzliche Höchstsatz. Die Provision ist frei vereinbar und nur bei erfolgreichem Verkauf fällig.

Wer zahlt beim Hausverkauf die Grunderwerbsteuer?

Üblicherweise der Käufer: 3,5 % Grunderwerbsteuer und 1,1 % Eintragungsgebühr. Vertraglich kann Abweichendes vereinbart werden.

Muss ich Steuer zahlen, wenn ich mein Haus verkaufe?

Grundsätzlich fällt Immobilienertragsteuer an. Haben Sie seit dem Kauf mindestens zwei Jahre oder in den letzten zehn Jahren mindestens fünf Jahre durchgehend dort mit Hauptwohnsitz gewohnt, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei.

Was ändert sich bei der Immobilienertragsteuer 2027?

Für Altvermögen (Erwerb vor dem 1.4.2002) steigt die Pauschale bei Verkäufen ab 1.1.2027 von 4,2 % auf 6 % des Verkaufspreises, bei umgewidmeten Grundstücken von 18 % auf 21 %.

Wann wird die Maklerprovision fällig?

Erst wenn der Kaufvertrag rechtswirksam zustande kommt. Ohne erfolgreichen Verkauf fällt keine Provision an.

Quellen

• RIS – Immobilienmaklerverordnung (Höchstprovisionen)
• RIS – Maklergesetz
• WKO – Steuerfolgen beim privaten Immobilienverkauf
• oesterreich.gv.at – Immobilienertragsteuer

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