Seriösen Immobilienmakler erkennen: 9 Prüfpunkte

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Konzession, Pflichtversicherung, Provision, Vertragsklauseln: Wie Sie einen Immobilienmakler in Österreich in wenigen Minuten überprüfen – mit Paragrafen und öffentlichen Registern.

Die Wahl des Maklers entscheidet über zehntausende Euro und mehrere Monate Ihres Lebens. Trotzdem prüfen die meisten Eigentümer ihren Makler weniger gründlich als einen Gebrauchtwagen. Das liegt auch daran, dass kaum jemand erklärt, wie diese Prüfung geht – ausgerechnet Makler schreiben ungern eine Anleitung, an der sie selbst gemessen werden. Diese Seite tut genau das. Alle Punkte lassen sich mit öffentlichen Registern und ein paar gezielten Fragen überprüfen. Auch bei uns.

• 100.000 € – gesetzliche Mindestdeckung der Vermögensschaden-Haftpflicht je Schadensfall (§ 117 Abs. 7 GewO 1994)
• 3,6 % – Provisionsobergrenze brutto beim Kauf ab 48.448,51 € Kaufpreis (§ 15 Immobilienmaklerverordnung)
• 1 Woche – Rücktrittsrecht, wenn am Tag der ersten Besichtigung unterschrieben wurde (§ 30a KSchG)

1. Die Gewerbeberechtigung im GISA prüfen

Immobilienmakler ist in Österreich ein reglementiertes Gewerbe. Wer es ausübt, braucht die Gewerbeberechtigung „Immobilientreuhänder (Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Bauträger)" nach § 117 GewO und dafür einen Befähigungsnachweis – also eine einschlägige Prüfung oder eine anerkannte Ausbildung samt Praxis.

Prüfen können Sie das selbst, kostenlos und in zwei Minuten: Das Gewerbeinformationssystem Austria (GISA) ist öffentlich abfragbar. Suchen Sie nach dem Firmennamen und sehen Sie nach, ob die Berechtigung aufrecht ist, seit wann sie besteht und wer als gewerberechtlicher Geschäftsführer hinterlegt ist.

Findet die Abfrage nichts oder ist die Berechtigung ruhend gestellt, ist das ein Ausschlusskriterium – unabhängig davon, wie professionell die Website wirkt.

• Ist die Gewerbeberechtigung aufrecht oder ruhend?
• Lautet sie auf Immobilienmakler oder nur auf Immobilienverwaltung oder Bauträger?
• Stimmt der Firmenwortlaut mit dem im Impressum überein?
• Wer ist als gewerberechtlicher Geschäftsführer eingetragen?

Unsere GISA-Zahl für die Immobilienmaklerei lautet 37986681 – gerne nachschlagen.

2. Die Pflichtversicherung abfragen

Jeder Immobilienmakler muss eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung abschließen. Die gesetzliche Mindestsumme beträgt 100.000 Euro pro Schadensfall, jährlich darf sie auf 300.000 Euro begrenzt sein. Zum Vergleich: Immobilienverwalter brauchen 400.000 Euro, Bauträger eine Million.

Diese Versicherung ist der einzige Grund, warum ein Beratungsfehler für Sie nicht automatisch zum Totalverlust wird. Fragen Sie danach – ein seriöser Makler nennt Versicherer und Summe ohne Zögern. Ausweichende Antworten sind selbst schon die Antwort.

3. Die schriftliche Übersicht nach § 30b KSchG einfordern

Das ist der am häufigsten übergangene Punkt – und der wichtigste. Bevor Sie irgendeine Vertragserklärung abgeben, muss Ihnen der Makler eine schriftliche Übersicht aushändigen. Verpflichtend darin enthalten:

Wird diese Übersicht nicht oder zu spät übergeben, greift § 3 Abs. 4 Maklergesetz – der Provisionsanspruch kann dadurch beeinträchtigt sein. Lassen Sie sich die Übersicht also geben, bevor Sie etwas unterschreiben, nicht danach.

• der ausdrückliche Hinweis, dass er als Makler tätig wird
• alle voraussichtlich anfallenden Kosten des Geschäfts
• die Provision, gesondert ausgewiesen
• wirtschaftliche oder familiäre Naheverhältnisse zu einer der Parteien
• der Hinweis auf eine mögliche Doppelmaklertätigkeit

4. Doppelmakler: Für wen arbeitet er eigentlich?

In Österreich darf ein Makler beide Seiten vertreten und von beiden Provision nehmen. Das ist zulässig und beim Kauf der Regelfall – aber es muss offengelegt werden. Ein Makler, der für beide Seiten arbeitet, kann nicht gleichzeitig Ihr Preisinteresse maximal vertreten.

Das ist kein Grund zur Ablehnung, aber ein Grund zur Klarheit. Fragen Sie direkt: Vertreten Sie auch die Gegenseite? Wie hoch ist deren Provision? Und wie gehen Sie mit dem Zielkonflikt um, wenn ich möglichst viel und der Käufer möglichst wenig zahlen will?

5. Die Provision vorab und vollständig beziffern lassen

Die Immobilienmaklerverordnung setzt Obergrenzen. Beim Kauf gilt ab einem Kaufpreis von 48.448,51 Euro ein Höchstsatz von 3 Prozent netto, also 3,6 Prozent brutto – und zwar je Partei. Darunter gelten gestaffelte Sätze.

Das seit 1. Juli 2023 geltende Bestellerprinzip betrifft ausschließlich Mietverträge. Beim Verkauf ändert es nichts.

Lassen Sie sich die Provision als Eurobetrag nennen, nicht als Prozentsatz. Und lassen Sie sich sagen, wann sie fällig wird: nämlich mit dem Zustandekommen des Kaufvertrags – nicht erst bei Kaufpreiszahlung oder Übergabe.

6. Den Alleinvermittlungsauftrag Klausel für Klausel lesen

Hier verstecken sich die unangenehmen Überraschungen. Ein Alleinvermittlungsauftrag ist völlig in Ordnung – er ist sogar meist im Interesse des Verkäufers, weil der Makler dann tatsächlich investiert. Aber vier Punkte müssen Sie prüfen:

• Laufzeit: üblich sind drei bis sechs Monate. Alles darüber ohne Kündigungsmöglichkeit ist unüblich.
• Verlängerung: Verlängert sich der Auftrag stillschweigend, wenn Sie nicht kündigen? Wenn ja: um wie lange, und bis wann müssen Sie widersprechen?
• Eigenfund: Was passiert, wenn Sie den Käufer selbst finden? Viele Verträge sehen auch dann Provision vor.
• Nachwirkung: Wie lange nach Vertragsende besteht noch ein Provisionsanspruch für vom Makler nachgewiesene Interessenten?

Verlangen Sie den Vertragsentwurf zum Mitnehmen und lesen Sie ihn in Ruhe. Wer Ihnen das ausredet, hat etwas zu verbergen.

7. Das Rücktrittsrecht kennen – § 30a KSchG

Wenn Sie am selben Tag unterschreiben, an dem Sie die Immobilie zum ersten Mal besichtigt haben, und das Geschäft der Deckung eines dringenden Wohnbedürfnisses dient, können Sie binnen einer Woche zurücktreten.

Die Frist beginnt aber erst zu laufen, wenn Sie eine Abschrift Ihrer Vertragserklärung und eine schriftliche Rücktrittsbelehrung erhalten haben. Spätestens einen Monat nach der ersten Besichtigung erlischt das Recht in jedem Fall.

Wichtig: Eine Anzahlung, ein Angeld oder ein Reugeld darf vor Ablauf dieser Frist nicht wirksam vereinbart werden. Wer trotzdem darauf drängt, handelt gegen das Gesetz.

8. Die Bewertung hinterfragen

Der häufigste Trick der Branche heißt Einkaufspreis: Ein Makler nennt bewusst einen zu hohen Wert, bekommt den Auftrag – und arbeitet dann monatelang darauf hin, dass Sie den Preis senken. Am Ende verkaufen Sie unter dem Wert, den ein realistischer Makler von Anfang an genannt hätte, weil das Objekt zum Ladenhüter geworden ist.

Schutz davor ist einfach: Lassen Sie sich die Bewertung begründen. Welche Vergleichsobjekte, welcher Zeitraum, welche Quelle? Wer die Zahl nicht herleiten kann, hat sie nicht ermittelt, sondern gewählt.

9. Warnsignale, bei denen Sie das Gespräch beenden sollten

• Druck zur sofortigen Unterschrift – „das Angebot gilt nur heute"
• Keine schriftliche Übersicht nach § 30b KSchG vor Abschluss des Maklervertrags
• Vorab zu zahlende Vermarktungs-, Inserats- oder Fotokosten ohne klare Gegenleistung
• Kein Energieausweis im Inserat, obwohl er gesetzlich Pflicht ist
• Bewertung ohne Besichtigung, aber mit sehr konkreter Zahl
• Ausweichende Antworten zu Provision, Versicherung oder Doppelmaklertätigkeit
• Kein vollständiges Impressum mit Firmenbuchnummer, GISA-Zahl und Aufsichtsbehörde

Wenn es doch schiefgeht: Der Beschwerdeweg

Erste Adresse ist die Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der Wirtschaftskammer des jeweiligen Bundeslandes. Sie ist für die Standesregeln zuständig und vermittelt bei Streitigkeiten.

Bei gewerberechtlichen Verstößen – etwa fehlender Berechtigung – ist die Bezirksverwaltungsbehörde zuständig, für uns die Bezirkshauptmannschaft Steyr-Land. Für zivilrechtliche Ansprüche bleibt der ordentliche Rechtsweg; die Arbeiterkammer berät ihre Mitglieder dazu kostenlos.

Häufige Fragen

Muss ein Makler seine Provision offenlegen, bevor ich unterschreibe?

Ja. § 30b KSchG verpflichtet ihn, vor Abschluss des Maklervertrags eine schriftliche Übersicht auszuhändigen, in der die Provision gesondert ausgewiesen ist. Unterbleibt das, kann der Provisionsanspruch nach § 3 Abs. 4 Maklergesetz beeinträchtigt sein.

Wie viel Provision darf ein Makler beim Hausverkauf verlangen?

Ab einem Kaufpreis von 48.448,51 Euro höchstens 3 Prozent netto, also 3,6 Prozent brutto – je Partei. Darunter gelten gestaffelte Höchstsätze nach § 15 der Immobilienmaklerverordnung.

Kann ich einen Alleinvermittlungsauftrag vorzeitig kündigen?

Das hängt vom Vertrag ab. Befristete Alleinvermittlungsaufträge sind grundsätzlich bis zum Ende bindend. Prüfen Sie deshalb vor der Unterschrift Laufzeit, stillschweigende Verlängerung und Kündigungsfristen – nachträglich lässt sich das kaum korrigieren.

Woran erkenne ich, dass eine Bewertung realistisch ist?

Daran, dass sie hergeleitet wird. Ein belastbarer Wert nennt konkrete Vergleichsobjekte, deren Zeitraum und die Quelle, berücksichtigt den baulichen Zustand nach einer Besichtigung und benennt eine Spanne statt einer einzelnen Zahl.

Quellen

• § 117 GewO 1994 – Immobilientreuhänder, Pflichtversicherung
• § 30a KSchG – Rücktritt von Immobiliengeschäften
• § 30b KSchG – Aufklärungspflichten des Immobilienmaklers
• Immobilienmaklerverordnung – Höchstsätze der Provision
• GISA – öffentliche Abfrage der Gewerbeberechtigung
• WKO – Besondere Standesregeln für Immobilienmakler

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