Bauträger prüfen: Was das BTVG Ihnen garantiert

Beim Kauf vom Bauträger zahlen Sie für etwas, das es noch nicht gibt. Genau dafür wurde das Bauträgervertragsgesetz geschaffen: Es soll verhindern, dass Sie Geld verlieren, wenn der Bauträger nicht liefert. Das Gesetz schützt allerdings nur, wenn der Vertrag tatsächlich darunterfällt und die Sicherung korrekt vereinbart ist. Beides sollten Sie prüfen, bevor Sie unterschreiben – nicht danach.

Ratgeber Neubau und Baufirma Finanzierungsrechner

Neubau · Lesezeit 8 Minuten

Sicherungsmodell, Ratenplan, Treuhänder, Insolvenzfall: Was das Bauträgervertragsgesetz Käufern zusichert – und welche Punkte Sie vor der Unterschrift selbst prüfen müssen.

Beim Kauf vom Bauträger zahlen Sie für etwas, das es noch nicht gibt. Genau dafür wurde das Bauträgervertragsgesetz geschaffen: Es soll verhindern, dass Sie Geld verlieren, wenn der Bauträger nicht liefert. Das Gesetz schützt allerdings nur, wenn der Vertrag tatsächlich darunterfällt und die Sicherung korrekt vereinbart ist. Beides sollten Sie prüfen, bevor Sie unterschreiben – nicht danach.

Fällt Ihr Vertrag überhaupt unter das BTVG?

Das Bauträgervertragsgesetz gilt, wenn Sie Eigentum, Wohnungseigentum, Baurecht oder Bestandrechte an einem erst zu errichtenden oder durchgreifend zu erneuernden Gebäude erwerben und dafür vor Fertigstellung mehr als eine geringfügige Zahlung leisten.

Das ist der entscheidende Punkt: Der Schutz hängt an der Vorauszahlung. Wer erst nach vollständiger Fertigstellung zahlt, braucht das Gesetz nicht – und fällt auch nicht darunter.

Genauso wichtig: Ein direkter Werkvertrag mit einer Baufirma auf eigenem Grund ist kein Bauträgervertrag. Hier greift das BTVG nicht. Dann müssen Sie Zahlungsplan, Sicherheiten und Haftrücklass selbst verhandeln – der gesetzliche Schutzschirm fehlt.

Das Sicherungsmodell – der Kern des Ganzen

Das BTVG kennt drei Wege, Ihre Zahlungen abzusichern. Welcher gewählt wurde, muss im Vertrag stehen. Steht es nicht drin, ist das ein Alarmsignal.

Verlangen Sie die Garantieurkunde oder den Grundbuchsauszug im Original zur Einsicht. Eine Zusage im Prospekt ist keine Sicherung.

Der Ratenplan nach § 10 BTVG

Bei der grundbücherlichen Sicherung darf der Bauträger Ihr Geld nur in Raten nach Baufortschritt abrufen. Die Prozentsätze sind gesetzlich vorgegeben – nicht verhandelbar nach oben. Ratenplan A gilt für den Regelfall:

Ratenplan B verteilt anders – 10 / 30 / 20 / 12 / 17 / 9 Prozent – und wird bei abweichenden Sicherungskonstellationen verwendet. In beiden Fällen bleibt ein Restbetrag bis drei Jahre nach Übergabe einbehalten, sofern der Bauträger die Gewährleistungsansprüche nicht durch Garantie oder Versicherung sichert.

Warum der Rest nach drei Jahren so wichtig ist

Dieser einbehaltene Restbetrag ist Ihr wirksamstes Druckmittel. Er entspricht der Gewährleistungsfrist von drei Jahren, die bei unbeweglichen Sachen ab Übergabe läuft. Solange Geld offen ist, werden Mängel erfahrungsgemäß deutlich zügiger behoben.

Bietet Ihnen der Bauträger an, den Restbetrag gegen eine Garantie sofort auszuzahlen, ist das zulässig. Prüfen Sie dann aber genau, wer garantiert und wie lange – eine Garantie einer soliden Bank ist gleichwertig, eine Konzernbürgschaft der eigenen Muttergesellschaft nicht.

Der Treuhänder

Bei grundbücherlicher Sicherung wird ein Treuhänder bestellt – in der Regel ein Rechtsanwalt oder Notar. Er prüft den Baufortschritt und gibt die Raten frei. Das ist keine Formalität, sondern die operative Kontrolle des gesamten Schutzmechanismus.

Prüfen Sie: Wer ist es, ist die Person in die Treuhandeinrichtung ihrer Kammer eingebunden, und wird sie vom Bauträger bezahlt oder von beiden Seiten? Ein Treuhänder, der ausschließlich vom Bauträger beauftragt und honoriert wird, ist formal zulässig, aber Sie sollten es wissen.

Die Bau- und Leistungsbeschreibung entscheidet über den Preis

Zwei Angebote sind nur vergleichbar, wenn beide dieselben Leistungen umfassen. Der Preis allein sagt gar nichts. Gehen Sie die Beschreibung Position für Position durch und markieren Sie, was fehlt:

Was passiert bei Insolvenz des Bauträgers

Das ist der Fall, für den das BTVG gemacht wurde. Bei korrekter grundbücherlicher Sicherung sind Ihre bereits geleisteten Zahlungen durch die Anmerkung im Grundbuch geschützt, und Sie haben nur den Baufortschritt bezahlt, den es tatsächlich gibt. Bei schuldrechtlicher Sicherung greift die Garantie.

Ohne BTVG – etwa beim direkten Werkvertrag mit einer Baufirma – sind Sie einfacher Insolvenzgläubiger. Vorauszahlungen sind dann in der Praxis meist verloren. Das ist der eigentliche Grund, warum Sie niemals für noch nicht erbrachte Leistungen zahlen sollten.

Die Firma selbst prüfen

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Bauträger und Baufirma?
Ein Bauträger verkauft Ihnen eine fertige oder zu errichtende Immobilie samt Grund – dann greift das BTVG. Eine Baufirma errichtet auf Ihrem eigenen Grund ein Werk, das ist ein Werkvertrag ohne BTVG-Schutz. Der Unterschied entscheidet darüber, ob der gesetzliche Sicherungsmechanismus überhaupt gilt.
Darf ein Bauträger eine Anzahlung vor Baubeginn verlangen?
Bei Anwendung des Ratenplans ist die erste Rate an den Baubeginn auf Grundlage einer rechtskräftigen Baubewilligung geknüpft und beträgt höchstens 15 Prozent. Zahlungen davor sind im gesicherten Modell nicht vorgesehen.
Wie lange habe ich Gewährleistung auf einen Neubau?
Bei unbeweglichen Sachen drei Jahre ab Übergabe. Prüfen Sie deshalb rechtzeitig vor Fristablauf noch einmal gründlich – für versteckte Mängel kann darüber hinaus Schadenersatz in Betracht kommen.
Was gehört ins Übernahmeprotokoll?
Jeder festgestellte Mangel, mit Beschreibung, Ort und einer Frist zur Behebung. Was nicht im Protokoll steht, müssen Sie später nachweisen. Nehmen Sie zur Übernahme möglichst einen Sachverständigen mit.

Quellen

Alle Ratgeber-Artikel · Kostenlose Immobilienbewertung · Immobilie verkaufen