Finanzierung · Lesezeit 9 Minuten
Wer verdient woran, worauf Banken seit dem Auslaufen der KIM-Verordnung achten und welche Zahl im Angebot wirklich zählt – der nüchterne Vergleich für Österreich.
Die meisten Menschen holen genau ein Finanzierungsangebot ein: bei der Bank, bei der sie ihr Gehaltskonto haben. Das ist bequem und kostet auf 25 Jahre gerechnet oft einen fünfstelligen Betrag. Denn zwischen dem besten und dem schlechtesten Angebot für dieselbe Finanzierung liegen regelmäßig mehrere Zehntelprozentpunkte. Diese Seite erklärt, wer Ihnen ein Angebot macht, woran der Betreffende verdient, und welche Zahlen Sie vergleichen müssen.
- 90 % – Beleihungsquote, die Banken als Richtwert weiterhin einhalten (FMA-Richtwerte nach Auslaufen der KIM-V)
- 40 % – Anteil der Kreditrate am Haushaltsnettoeinkommen als Obergrenze (FMA-Richtwerte)
- 2 Werktage – Rücktrittsfrist beim Hypothekar- und Immobilienkredit (HIKrG)
Die drei Wege zum Kredit – und wer woran verdient
Alle drei können das beste Angebot liefern. Entscheidend ist, dass Sie wissen, welches Interesse Ihr Gegenüber hat.
| Hausbank | Kreditvermittler | Bausparkasse | |
|---|---|---|---|
| Auswahl | ein Institut | mehrere Banken im Vergleich | eigenes Produkt |
| Verdient an | Zinsmarge, Kontoführung, Zusatzprodukte | Provision der abschließenden Bank | Zinsmarge, Bauspar-Provision |
| Stärke | kennt Ihre Kontohistorie, schnelle Entscheidung | Marktüberblick, Verhandlungsroutine | lange Fixzinsbindung, Zinsobergrenze |
| Schwäche | kein Vergleich, Bündelung mit Zusatzprodukten | Provisionsinteresse, nicht alle Banken im Pool | oft höhere Einstiegszinsen, Bausparvertrag nötig |
Fragen Sie einen Vermittler direkt, welche Banken in seinem Pool sind und wie er vergütet wird. Eine klare Antwort ist ein gutes Zeichen.
Was seit dem Ende der KIM-Verordnung gilt
Die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung ist mit 30. Juni 2025 ausgelaufen. Sie ist keine verbindliche Rechtsnorm mehr. In der Praxis hat sich weniger geändert, als viele hoffen.
Die Finanzmarktaufsicht führt die drei zentralen Kennzahlen als Richtwerte weiter. Banken, die systematisch davon abweichen, müssen mit höheren Eigenmittelanforderungen rechnen – deshalb halten sich die meisten Institute freiwillig weiter daran.
Der Unterschied zu vorher: Es gibt wieder Spielraum im Einzelfall. Wer gute Bonität, stabiles Einkommen und werthaltige Sicherheiten mitbringt, kann heute über längere Laufzeiten oder eine höhere Beleihung verhandeln. Fragen kostet nichts – vor Juli 2025 war es schlicht verboten.
- Beleihungsquote: maximal rund 90 Prozent des Immobilienwerts
- Schuldendienstquote: die Rate soll höchstens 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens ausmachen
- Laufzeit: als Richtwert höchstens 35 Jahre
Das Zinsniveau im August 2026
Zur Einordnung: Die Europäische Zentralbank hat am 11. Juni 2026 den Hauptrefinanzierungssatz auf 2,40 Prozent angehoben – die erste Anhebung seit fast drei Jahren – und am 10. September 2026 auf 2,65 Prozent (Einlagesatz 2,50 Prozent). Der 3-Monats-EURIBOR, an dem variable Kredite in Österreich meist hängen, liegt entsprechend bei rund 2,6 Prozent (Stand September 2026).
Daraus ergeben sich für Wohnkredite grob folgende Bandbreiten. Die konkreten Konditionen hängen von Bonität, Eigenmitteln und Objekt ab – als Orientierung, was marktüblich ist, taugen sie aber:
Stand: Juni bis August 2026. Zinssätze ändern sich laufend – prüfen Sie den aktuellen Stand, bevor Sie ein Angebot bewerten.
Die eine Zahl, auf die es ankommt
Vergleichen Sie niemals den Nominalzins. Er sagt fast nichts aus, weil Bearbeitungsspesen, Schätzkosten, Kontoführung und verpflichtende Zusatzprodukte nicht darin enthalten sind.
Vergleichbar ist nur der Effektivzins, der all das einrechnet. Und noch aussagekräftiger ist die Gesamtbelastung: Was zahle ich über die gesamte Laufzeit tatsächlich zurück? Lassen Sie sich diese Zahl auf jedem Angebot ausweisen.
Vor Vertragsabschluss muss Ihnen die Bank ohnehin ein standardisiertes Europäisches Standardisiertes Merkblatt aushändigen, kurz ESIS. Es macht Angebote unterschiedlicher Institute direkt vergleichbar – nutzen Sie es genau dafür und legen Sie die Merkblätter nebeneinander.
Rücktritt und vorzeitige Rückzahlung – die unterschätzten Punkte
Beim Hypothekar- und Immobilienkredit haben Sie ein Rücktrittsrecht von zwei Werktagen. Das ist deutlich kürzer als die vierzehn Tage beim gewöhnlichen Verbraucherkredit – ein Punkt, der regelmäßig überrascht. Die Frist beginnt erst, wenn Sie das ESIS-Merkblatt und die Belehrung erhalten haben, und endet spätestens einen Monat nach Vertragsabschluss. Samstage zählen nicht als Werktage.
Bei der vorzeitigen Rückzahlung ist die Regelung erfreulich verbraucherfreundlich: Bei variabel verzinsten Immobilienkrediten fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Bei Fixzinskrediten sind die ersten 10.000 Euro pro Jahr entschädigungsfrei; darüber hinaus darf die Bank höchstens ein Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags verlangen. Für Kreditverträge, die ab 1. Jänner 2027 abgeschlossen werden, steigt diese Obergrenze auf drei Prozent (Budgetbegleitgesetz 2027–2028).
Das ist ein starkes Argument für den Fixzins, das kaum jemand erwähnt: Die Planungssicherheit kostet Sie nicht die Flexibilität, die viele befürchten.
Was Sie außer der Rate noch einplanen müssen
Viele Haushalte kalkulieren nur mit der Kreditrate und geraten dann in die Enge. Zur Rate kommen dazu:
- Betriebskosten und Energie
- Gebäudeversicherung, bei Kredit meist verpflichtend
- Grundsteuer
- bei Wohnungen: Rücklage und Hausverwaltung
- bei Häusern: Instandhaltung, als Faustregel rund ein Prozent des Gebäudewerts pro Jahr
- die Kaufnebenkosten von rund zehn bis zwölf Prozent, die Sie aus Eigenmitteln aufbringen sollten
Sechs Fragen, die Sie jeder Bank stellen sollten
- Wie hoch ist der Effektivzins und welche Kosten sind darin enthalten?
- Was zahle ich über die gesamte Laufzeit insgesamt zurück?
- Welche Zusatzprodukte sind Voraussetzung für diese Kondition?
- Wie hoch wäre meine Rate, wenn der variable Zins um zwei Prozentpunkte steigt?
- Welche Sondertilgungen sind jährlich möglich und was kosten sie?
- Welche Konditionen gelten nach Ablauf der Fixzinsphase, und wann muss ich mich darum kümmern?
Holen Sie mindestens drei Angebote ein und lassen Sie sich alle als ESIS-Merkblatt geben. Der Aufwand von zwei Nachmittagen entscheidet über einen fünfstelligen Betrag.
Häufige Fragen
- Gilt die KIM-Verordnung noch?
- Nein, sie ist am 30. Juni 2025 ausgelaufen. Die Finanzmarktaufsicht führt die Kennzahlen aber als Richtwerte weiter, und die meisten Banken halten sich freiwillig daran – mit mehr Spielraum im Einzelfall als zuvor.
- Wie viel Eigenkapital brauche ich heute?
- Als Richtwert rund 20 Prozent inklusive Nebenkosten. Die Beleihungsquote von 90 Prozent des Immobilienwerts bezieht sich auf den Kaufpreis, nicht auf die Nebenkosten – diese sollten Sie zusätzlich aus Eigenmitteln aufbringen.
- Kann ich einen Fixzinskredit vorzeitig zurückzahlen?
- Ja. Die ersten 10.000 Euro pro Jahr sind entschädigungsfrei, darüber hinaus darf die Bank höchstens ein Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags verlangen. Für Kreditverträge, die ab 1. Jänner 2027 abgeschlossen werden, steigt diese Obergrenze auf drei Prozent (Budgetbegleitgesetz 2027–2028). Bei variabel verzinsten Immobilienkrediten fällt gar keine Entschädigung an.
- Lohnt sich ein Kreditvermittler?
- Häufig ja, weil er mehrere Banken gegeneinander stellt und Verhandlungsroutine mitbringt. Fragen Sie aber nach, welche Institute in seinem Pool sind und wie er vergütet wird – er verdient an der Provision der abschließenden Bank.
Quellen
- OeNB – Wohnimmobilienpreise, Presseinformation Jänner 2026
- FMA – Kreditvergabestandards Wohnimmobilienfinanzierung
- Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG)
- Konsumentenfragen des Sozialministeriums – Rücktritt und vorzeitige Rückzahlung
- EZB – Leitzinsen
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